Le principe de permis de construire
Le permis de construire est un document administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.

Ce document obligatoire pour les travaux de grande importance ne doit porter que sur les biens immobiliers.

Le principe du permis de construire modificatif
Le bénéficiaire d'un permis de construire en cours de validité peut, s'il le souhaite, apporter des modifications à son permis initial dès lors que celles-ci sont mineures.

Cette demande peut être déposée à tout moment, dès l'instant que la déclaration d'achèvement des travaux n'est pas délivrée.

A noter : le permis de construire est valable, en principe, pour une durée de 2 ans à compter de sa délivrance. Passé ce délai, il devient caduc si les travaux n'ont pas commencé ou s'ils ont été interrompus pendant plus d'un an.

Les travaux soumis à permis de construire
Travaux sur les constructions nouvelles :

D'une manière générale, les constructions nouvelles sont par principe soumises à permis de construire, même lorsqu'elles ne comportent pas de fondation.

Par exception, sont notamment dispensés d'un permis de construire, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf si elles sont implantées en secteurs sauvegardés ou en site classé :

  • ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m²,

  • ou ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé. Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m².

  • ou ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation),

  • ou portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.

S'agissant des constructions nouvelles, elles doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire, à l'exception des constructions qui sont dispensées de toute formalité et celles qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable.  

 

Travaux sur les constructions existantes
Un permis de construire est notamment exigé pour :

• l'agrandissement d'un bâtiment lorsque l'opération vise à créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m². C'est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l'intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable

• le changement de destination d'une construction (par exemple le changement d'un local commercial en local d'habitation) lorsque ces travaux sont accompagnés d'une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment

• la modification du volume de l'habitation lorsque l'opération nécessite de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur.

Les travaux soumis à permis de construire modificatif
Les modifications apportées au projet initial ne peuvent concerner que des petites modifications.

Il s'agit notamment de modifications liées à :

• l'aspect extérieur du bâtiment (par exemple un changement de façade),
• la réduction ou l'augmentation de l'emprise de la construction ou de la surface hors oeuvre brute lorsqu'elle est mineure,
• le changement de destination d'une partie des locaux.

Lorsque ces modifications sont plus importantes par exemple lorsqu'elles concernent un changement profond de l'implantation du projet ou de son volume, un nouveau permis de construire doit être sollicité. 

Les formalités et les délais du permis de construire

Constitution du dossier
La demande de permis de construire peut être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire : 

Cerfa n°13406* (demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes)
Cerfa n°13409* (demande de permis de construire ou permis d'aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions).

Le formulaire de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes doit être utilisé pour les projets de construction d'une nouvelle maison individuelle d'habitation et ses annexes (garage, piscine, par exemple) ou pour tous les travaux sur une maison individuelle existante.

Si le projet nécessite d'effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d'en faire la demande directement sur le formulaire Cerfa n°13406*.

Le formulaire de demande de permis de construire ou permis d'aménager comprenant ou non des constructions et/ou démolitions doit être utilisé pour tous les projets de construction ou d'aménagement autres que la construction d'une maison individuelle d'habitation et/ou ses annexes.

Si le projet nécessite d'effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d'en faire la demande directement sur le formulaire Cerfa n°13409*.

Recours obligatoire à un architecte
Le recours à  un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire lorsque  la surface de plancher ou l'emprise au sol de la future construction dépasse 150 m².

Possibilité de conseils
La personne qui n'est pas dans l'obligation de confier son projet de construction à un architecte peut toutefois obtenir gratuitement des conseils auprès :

• d'un architecte du Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE)
• du service de l'urbanisme de la commune où est situé le terrain
• de la Direction départementale de l'équipement (DDE).

Pièces à fournir
Quel que soit le permis de construire demandé, la demande doit être complétée par un dossier constitué notamment des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur le bordereau des pièces à joindre choisi) :

• un plan de situation du terrain
• un plan de masse  des constructions à édifier ou à modifier
• un plan de coupe du terrain et de la construction
• une notice décrivant le terrain et présentant le projet
• un plan des façades et des toitures
• une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche et dans le paysage.

La demande de permis de construire et le dossier qui l'accompagne doivent être établis en 4 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut être demandé notamment lorsque le terrain est situé dans le périmètre de protection d'un bâtiment historique et qu'il est soumis à l'avis de l'architecte des bâtiments de France.

Dépôt du dossier
Le dossier complet (demande de permis de construire et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Affichage du dossier
La demande de permis de construire fait l'objet d'un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l'instruction du dossier.

Délai d'instruction
La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d'instruction du dossier.

Elle dispose d'un délai :

  1. de 2 mois pour instruire une demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes, si le dossier est complet.
  2. 3 mois pour une demande de permis de construire ou permis d'aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions, si le dossier est complet.
  3. ou de 1 mois, pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l'intéressé a accepté ce mode de transmission) s'il est incomplet. Dans ce cas, l'intéressé dispose de 3 mois pour compléter son dossier.

Ce n'est qu'une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.

Réponse de l'administration
Lorsque la mairie autorise, par un arrêté, la réalisation du projet de construction tel qu'il est décrit dans la demande de permis de construire, elle adresse cet arrêté en recommandé avec avis de réception ou par courrier électronique.

L'arrêté peut également imposer des prescriptions ou adaptations mineures (changement de couleur par exemple). Ces modifications imposées par l'administration sont motivées.

En l'absence de réponse de l'administration à l'issue du délai d'instruction de 2 mois, l'intéressé bénéficie en principe d'un permis de construire tacite. L'administration a alors 2 mois à compter de l'obtention du permis tacite, pour faire savoir à l'intéressé les éventuelles contributions financières qu'il aura éventuellement à supporter.

Affichage sur le terrain
Dès la notification de la décision favorable ou dès la date d'acquisition tacite, le bénéficiaire doit effectuer un affichage sur son terrain sur un panneau rectangulaire visible de la voie publique et de dimensions supérieures à 80 centimètres (selon modèle)

Les formalités et les délais du permis de construire modificatif

Formalités à accomplir
La demande de permis modificatif, qui doit être présentée en 4 exemplaires (5 lorsque le projet se situe dans un périmètre protégé), se compose :

d'un formulaire Cerfa n°13411*01 à retirer  au service de l'urbanisme de la mairie du lieu d'implantation du projet
des plans faisant apparaître les modifications apportées au permis initial

Dépôt du dossier
Le dossier complet (demande de permis de construire modificatif et plans) doit être déposé directement en mairie ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Affichage du dossier
La demande de permis de construire modificatif fait l'objet d'un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l'instruction du dossier.

Délais d'instruction
La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d'instruction du dossier.
Elle dispose d'un délai de :

  1. deux mois lorsque la demande de modification porte sur une maison individuelle
  2. trois mois pour les demandes de modification d'un permis de construire ou d'un permis d'aménager.

Réponse de l'administration
En l'absence de courrier de la mairie à l'issue du délai d'instruction, le demandeur bénéficie d'un permis de construire modificatif tacite.

Affichage en mairie et sur le terrain
Le permis de construire modificatif accordé fait l'objet de mesure d'affichage sur le terrain et à la mairie de la commune où se situe le terrain.
Ces formalités constituent le point de départ du délai imparti aux tiers pour contester le permis, s'ils estiment que celui-ci leur porte préjudice et est contraire aux règles d'urbanisme.